Günümüzde birçok kişi verdiği hizmeti ya da sunduğu ürünleri bir işyeri açarak müşterilere ulaştırmaktadır. İşyeri kelimesini kısaca tanımlamak gerekir ise, kişinin, ticari, ekonomik, sınai, mesleki işlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden yerdir. İşyeri kira sözleşmesi iki taraf arasında oluşabilecek anlaşmazlıkları engellemek için yasalar dikkate alınarak hazırlanmaktadır. Eğer kira sözleşmesi imzalanmaz ise mülk sahibi ve kiracı hem maddi hem de manevi olarak büyük zarar görebilir. İşyeri kira sözleşmesi gerçek kişi ya da tüzel kişiler için hazırlanabilmektedir. İşyeri kira sözleşmesi içinde yer alan ya da almayan küçük bir ifade bile tarafların ciddi hak mahrumiyetleri yaşamasına neden olabilmektedir. Bu yazımızda, işyeri kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken noktaları detaylı bir şekilde inceledik.
Kira Sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde göre şu şekilde tanımlanmıştır: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan bu maddeyi incelediğimizde, kira sözleşmesinin en önemli noktalarından bir tanesi mülk sahibinin kiralananı kiracıya teslim etmesi, kiracının da kiralananı kullanmak için mülk sahibine ücret ödemesi gerektiğidir. İşyeri kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Fakat oluşabilecek hukuki anlaşmazlıklarda iddiaların ispatı açısından her iki taraf için de işyeri kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
İşyeri Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Etmeniz Gereken Maddeler
Kira Bedeli
Öncelikle işyeri kira sözleşmesinde kira bedeli açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle çatılı işyeri kira sözleşmesi hazırlanırken kira ücretinin net ya da brüt olduğunun açık bir şekilde belirtilmesi vergi yönünden oluşabilecek uyuşmazlıkları engellemektedir. Ek olarak, 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli miktarı fark etmeksizin ödemelerin banka kanalı ile yapılması zorunludur.
Kira Artış Oranı
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile sınırlandırılmıştır. Konut ve çatılı işyerleri için yapılacak kira sözleşmelerinde artış yapılabilecek üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olmaktadır. Ancak mülk sahibi ile kiracı bu oranın altında bir artış oranında da anlaşabilmektedirler.
Kira Bedelinin Ödenme Zamanı
Kira bedelinin ne zaman ödeneceği tarafların anlaşmasına bağlıdır. Taraflar taleplerine göre, aylık ya da yıllık olarak kira ücretinin ödenmesine karar verebilmektedirler. Kiracının, kira ücretini belirtilen süre içerisinde ödememesi durumunda temerrüde düşmesi gündeme gelmektedir. Bu noktada oluşabilecek hukuki uyuşmazlıklarda tereddütlerin giderilmesi için kira sözleşmesinde kira ücretinin ne zaman ödeneceği net bir şekilde belirtilmelidir.
Güvence Bedeli
Konut için hazırlanacak kira sözleşmesi ile kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli oranında güvence bedeli yani depozito alınabilmektedir. Depozito olarak paranın verilmesine karar verilmesi durumunda, mülk sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere, depozito bedeli kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmaktadır. Çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise, Türk Borçlar Kanunu 342. maddesi ertelenen hükümlerinden biri olması nedeniyle, sözleşme serbestisi içerisinde depozito bedeli düzenlenebilmektedir.
Kira Süresi
Mülk sahibi ve kiracının mülkten faydalanma amacına göre kira süresini belirlemesi önemlidir. İşyeri kira sözleşmelerinin bir yıllık yapılması, mülk sahibi açısından kira sözleşmesinin on yıllık uzama dönemi sonunda hiçbir bir neden göstermeden sözleşmenin fesih edebilmesini sağlamaktadır. Öte yandan, kiracının işyerinden uzun vadede yararlanmak istemesi durumunda sözleşmenin tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. Bu yöntem ile kiracının, kira süresi boyunca üçüncü kişilere karşı kiracılık sıfatı koruma altına alınmış olmaktadır.
Kiralanan Mülkün Kullanım Amacına Uygunluğunun Tespiti
İşyeri kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken konulardan biridir. Kiracı tarafından kira sözleşmesi akdedilmeden önce, kiralanan mülkün yönetim planı incelenmeli, iskanı olup olmadığı incelenmeli ve işyeri olarak kullanmak istenilen amaca uygun olup olmadığının mutlaka denetlenmesi gerekmektedir. Çünkü, iskan yoksa işyeri ruhsatı da alınamayacaktır.
Alt Kiraya Verilmesi
Kiracı, kiraladığı mülkü sözleşme şartlarına uygun şekilde kullanmak ile yükümlüdür. Bu yüzden, kiracı kiralanan mülkü alt kiracıya verebilmek istiyorsa, bu yetkinin açık ve net bir şekilde yazılı olarak kira sözleşmesinde yer alması gerekmektedir.
Kiralanan Mülkte Tadilat Yapılması
Mülk sahibi ile kiracı uzun süreli bir işyeri kira sözleşmesi üzerinde anlaşma sağlaması durumunda, çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiralanan mülkün kullanım amacına uygun hale getirebilmesi için tadilat ve dekorasyon masrafı oluşabilmektedir. Bu ve benzeri durumlarda, işyeri kira sözleşmelerinde kiralanan mülkte nasıl değişiklikler yapılacağı, tadilat ücretinin kim tarafından ödeneceği ve kira süresi sona erdiğinde kiralanan mülkün eski haline getirilip getirilmeyeceği maddelerine net bir şekilde yer verilmesi oluşabilecek olumsuzlukları engelleyecektir.
Vergi, Resim ve Harç
İşyeri kira sözleşmesinin imzalanması ve yürütülmesi ile ilgili oluşabilecek damga vergisi ve harçlar gibi yükümlülüklerinin hangi tarafın ne oranda ödeneceği açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. İşyeri kira sözleşmesinde kiralanan mülkün kullanım nedeni ile çevre temizlik vergisini kiracı öderken, emlak vergisi kiralayan tarafından, damga vergisi ise mülk sahibi ile kiracı tarafından yarı yarıya ödenebilmektedir.
Sözleşmenin Feshi
İşyeri kira sözleşmeleri için yapılacak fesih bildirimlerinin yazılı olarak yapılması zorunludur. Sözleşmede fesih bildirimine ilişkin bir düzenlemenin yer almaması durumunda belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce fesih bildiriminin yapılması gerekmektedir. Fesih bildiriminin belirtilen süre zarfından yapılmaması durumunda, sözleşme aynı şartlar ile bir yıl daha uzatılmış sayılmaktadır. Söz konusu on beş günlük süre sözleşme ile artırılabilmekte, fakat kısaltılamamaktadır.
